La dirección general de tributos cambia de criterio en la inversión del sujeto pasivo en supuestos de transmisión de bienes inmueble hipotecados con retención parcial del precio.
La Dirección General de Tributos (en adelante, DGT) ha cambiado de parecer respecto de la aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo -artículo 84 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA)- en el supuesto de transmisión de bienes inmuebles hipotecados donde el comprador retiene una parte del precio para proceder a la cancelación de las hipotecas. Este cambio se produce tras el dictado de las Consultas Vinculantes de la DGT V0197-25 y V0198-25.
Para contextualizar, antes del cambio de criterio, la DGT fijaba la línea a seguir en otras consultas como la CV1415-13, de modo que se aplicaba la regla de inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2º.e), tercer guion de la Ley 37/1992 en la transmisión de inmuebles con retención de parte del precio por la entidad compradora para la cancelación de la hipoteca. Sin embargo, el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) vino a crear un nuevo paradigma con el dictado de su Resolución RG 03131/2020, de 20 de septiembre de 2022, en la que reinterpreta y acota los supuestos a los que les es de aplicación el artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley 37/1992. Finalmente, esta Resolución del TEAC desemboca en el dictado de las ya mencionadas Consultas Vinculantes de la DGT V0197-25 y V0198-25.
La clave para entender el nuevo criterio del centro directivo es el enclave temporal de la cancelación de la hipoteca del inmueble objeto de transmisión.
Hay dos posibilidades:
I. Cancelación de la hipoteca con anterioridad o simultaneidad al acto de otorgamiento de la escritura de transmisión: En este caso, la DGT considera que el objeto de la transmisión es un inmueble libre de cargas y por consiguiente, no se aplica la regla de inversión del sujeto pasivo contenida en el artículo 84.Uno.2º.e), tercer guion de la Ley 37/1992. El vendedor será el sujeto pasivo de la operación, y deberá repercutir el IVA al comprador.
II. Cancelación de la hipoteca con posterioridad al acto de otorgamiento de la escritura de transmisión: En esta segunda hipótesis, por sensu contrario, sí será de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo contenida en el artículo 84.Uno.2º.e) tercer guion de la Ley 37/1992. Por lo tanto, el sujeto pasivo será el comprador.
Desde Muro & SanJuan somos conscientes de la importancia de las operaciones inmobiliarias y sus implicaciones fiscales, por ello, hacemos especial énfasis en la trascendencia de atender a la estructura temporal de la operación a la hora de realizar una correcta planificación fiscal en la transmisión de inmuebles hipotecados.
